2018年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。

2018年总结

一、中央定调三阶段变化：房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期

3月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多，调控政策主基调继续坚持“房住不炒”。一方面，支持居民自住购房需求，南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求。另一方面，加强金融机构风险内控，着力抑制投资、投机性购房需求。个人住房贷款进一步规范化，居民加杠杆购房的局面将难以为继，三四线城市居民购房热潮更快地向理性回归。其中，房地产税立法引发市场热议，而从实际进展情况来看，至少短期内房地产税落地无望。

7月底政治局会议直指房价上涨，并且措辞也有所改变，从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序等四个方面。我们认为调控政策主基调未变，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开，“四限”政策中长期不退出。热点城市将“查漏补缺”，严堵政策监管漏洞，着重打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期。本轮调控政策大不同点在于多部委各司其职、通力合作，以便提高调控政策的针对性及有效性。譬如，6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动，7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单， 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。

8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求：其一，加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应，整治房地产市场乱象，打击投机炒房等行为。

10月底政治局会议只字未提房地产，中央政策层面进入空窗期。主要原因在于前期调控政策成效显著，房价过快上涨的局面基本被遏制，多数城市房价涨幅趋于平缓，部分城市房价更是率先向下调整。我们认为调控政策内容将基本保持不变，仍将围绕“房住不炒”定位展开。鉴于当下房地产市场降温特征明显，短期内暂无加码调控的必要，未来中央政策层面还要结合2018年底经济工作会议以及2019年初两会再做观察。

年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。我们认为房住不炒、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。另外，政策指挥权将由中央转向地方政府，各城市可以根据市场实际情况，针对性地调整未来政策走向。联系到近期菏泽取消限售，打响2018年放松调控一枪，预示着本轮调控政策将实质性转向，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。

二、地方历经两阶段变化：坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放松限价、限售

地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多省市整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。

1、四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷 

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2、多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序 

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3、从借道“先落户”突破限购，到局部放松限价再到明令取消限售

在调控政策持续高压的同时，上半年，多数城市纷纷调降人口落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。典型如江门，人才高个人补贴多达100万元，并赠送1套150平方米以上的住房。受惠于落户门槛低、条件少、流程简单等多方面优势，西安人才新政成效显著，2018年西安新晋落户75万人。与此同时，海南省前脚出台全岛严限购政策，随后便出台人才落户举措，还有天津的“海河英才计划”实施两周便无疾而终，而房地产成交量创历史新高。另外，南京、武汉、长沙、成都等皆是如此，一些三四线城市如淮安等。大量购房者通过“先落户再买房再迁户”等手段合法突破“限购”。当然，一些城市如成都、长沙、天津等迅速叫停甚至细化规范了人才落户购房条件。 

四季度以来，部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面，热点城市加快预售证审批，新增供应量升至较高水平。典型如深圳，11月商品住宅供应量多达131万平方米，创历史以来单月新高。另一方面，广州南沙、花都、增城三区松绑限价，房价将按真实价报备，意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”，使房价回归至真实水平。另外，武汉放松高端盘预售证审批，部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限；南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。 

再到12月，山东省菏泽市率先取消限售，放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市，或将跟进松绑调控，以便支持市民自住以及改善性购房需求，实现库存去化。我们认为本轮调控政策或将实质性转向，新一轮放松调控潮将至。具体政策措施，地方政府将有更多的自主权，以便根据各城市实际情况做针对性的调整。

三、信贷政策由偏紧到松绑，支持房企发债释放融资转暖信号 

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四、棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置 

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五、房地产税出台延期，个税改革利于提高支付能力 

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2019年展望

一、房住不炒、因城施策的主基调不变，2019年微调放松在预期之中

尽管市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑，但2018年底菏泽率先打响取消限售一枪，还是完全出乎市场预料之外。展望未来，因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。我们认为2019年政策走向并非全国一盘棋，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。 

另外，“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温，2019年调控政策微调也在预期之中。譬如，此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。

二、货币政策中性偏积极，继续定向降准概率大，首套房贷利率将回归折扣

年底各项宏观经济数据大都不及市场预期，预示着经济犹存较大下行压力。为了抵御经济下行风险，预计2019年货币政策中性偏积极，央行将积极创设以及续作中期借贷便利（MLF）、定向中期借贷便利（TMLF）、常备贷款便利（SLF）等多种融资工具，且不排除定向降准的可能性，以期保持市场流动性合理充裕。我们认为2019年央行降息的可能性不大，更多采用定向激励非降息，着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。 

就房地产市场而言，除非2019年市场成交量价调整幅度显著超出市场预期，否则信贷政策较难根本性扭转，全国层面刺激性信贷政策落地可能性不大。不过，各城市将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，针对性地调整信贷政策。尤其是那些库存压力较大的城市，信贷政策或将转向宽松，执行认房不认贷、调降首付比例等，以便支持居民自住以及改善性购房消费。 

鉴于市场趋冷，房贷需求回归，资金本身供求矛盾缓和之后，加之为刺激居民自住和改善住房消费，预计房贷利率上浮比例将继续向下调整，尤其是首套房贷利率或将恢复至基准利率，部分城市或将再现折扣利率。

三、一线以及核心二线政策仍将从紧，弱二线及三四线将松绑调控

受供求关系、市场购买力等多方面因素影响，各线城市市场周期迥异，未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存的上涨压力。我们认为2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。不过，限价、限签政策将有所调整，核心一二线城市有望加快预售证审批，并开闸网签备案，供求量价也将逐步回归至正常水平。 

弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城市，典型如厦门、福州、句容等；高库存城市，典型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。 

就四限政策而言，部分城市或将局部放松限购政策，涉及降低乃至取消非户籍居民家庭社保缴存年限门槛，单身家庭、远郊区域不限购等，甚至取消限购政策；限贷政策或将有所松绑，涉及认房不认贷，调降商贷尤其是公积金贷款首付比例，下调房贷利率等；限价政策或将由“控房价”向“稳房价”转化，既不让房价涨，更不让房价跌；限售政策放松的可能性大，鉴于限售乃是三四线城市调控“标配”，2019年市场下行压力也主要集中在三四线城市，预计多数三四线城市将效仿菏泽取消限售，部分二线城市也将取消限售。